Ремонт в съёмной квартире в Италии: кто платит за котёл, поломки и покраску, как вернуть залог
Главное за 30 секунд
- Мелкий ремонт от обычного использования платит арендатор, всё остальное хозяин (ст. 1576 и 1609 c.c.), если договор не говорит иначе.
- Ежегодное обслуживание котла на арендаторе, замена старого котла на хозяине.
- О поломке сообщайте хозяину письменно и сразу. Аренду сами не уменьшайте.
- Красить квартиру при выезде из-за обычного износа не нужно, такой пункт договора недействителен (Кассация 29329/2019).
- Фото и акт при въезде обязательны: без них считается, что квартира была в хорошем состоянии.
- Залог не больше 3 месяцев и не заменяет последние платежи за аренду.
Содержание · 8
Сломался котёл, течёт бойлер, плесень на стене, хозяин требует покрасить квартиру перед выездом и не отдаёт залог. Кто что платит в съёмной квартире в Италии по Гражданскому кодексу, как сообщить о поломке, можно ли делать ремонт за свой счёт и как не потерять cauzione.
Про поиск жилья и договор аренды: как найти жильё в Италии и аренда для студентов. Про ремонт своей квартиры: серия «Ремонт в Милане».
Кто что платит
Общее правило: хозяин (locatore) делает все необходимые ремонты, кроме мелкого текущего ремонта (piccola manutenzione), который на арендаторе (conduttore). Мелкий ремонт это поломки от обычного использования, но не от старости вещи и не от случайности. Договор может распределить расходы иначе, поэтому сначала прочитайте его.
| Что случилось | Кто платит |
|---|---|
| Ежегодное обслуживание котла, проверка дымовых газов, чистка | Арендатор. Он пользуется котлом и отвечает за обслуживание |
| Котёл сломался от старости, замена котла | Хозяин. Если поломка из-за того, что арендатор не делал обслуживание, может платить арендатор |
| Бойлер (scaldabagno), стиральная машина, холодильник из комплекта квартиры сломались от износа | Хозяин. Если сломали неправильным использованием, арендатор |
| Лампочки, прокладки, подтекающий кран, ремень жалюзи, сифон | Арендатор, мелкий ремонт |
| Замок, дверная ручка, стекло | Сломали вы: арендатор. Износилось от времени: хозяин |
| Протечка с крыши, из стояка, от соседей сверху | Хозяин или кондоминиум, либо соседи, по причине протечки |
| Плесень | Из-за мостиков холода, сырости в стенах, протечек: хозяин. Из-за того, что не проветривали и сушили бельё в комнате: может быть арендатор. Причину определяет tecnico |
| Электрика не по нормам, старая проводка | Хозяин |
| Покраска стен при выезде | Хозяин, если стены просто износились. Арендатор платит за реальный ущерб: надписи, большие пятна, следы ударов |
Сломалось: что делать по шагам
Шаг 1Сфотографируйте
Фото и видео поломки с датой. Если течёт вода, перекройте кран и снимите, откуда течёт.
Шаг 2Сообщите хозяину письменно
Сразу, email или WhatsApp, а при споре PEC или заказным письмом. По закону (ст. 1577 c.c.) арендатор обязан сообщить хозяину о ремонтах, которые на нём. Молчание может сделать вас ответственным за то, что поломка стала хуже.
Шаг 3Срочный ремонт
Если ремонт срочный (зимой нет отопления, течёт к соседям), арендатор может сделать его сам и потребовать возмещения, если одновременно сообщил хозяину. Сохраните fattura мастера.
Шаг 4Хозяин не реагирует
Напишите diffida по PEC со сроком. Не уменьшайте аренду сами и не перестаньте платить: это даёт хозяину повод для выселения за неуплату. Возмещение или снижение аренды требуйте через avvocato или переговоры.
Шаблон сообщения хозяину:
Перевод: «[дата] в квартире по адресу [адрес] произошла поломка: [описание]. Прилагаю фото. Поскольку это ремонт за счёт хозяина по ст. 1576, прошу устранить в течение [N] дней. Готов(а) обеспечить доступ мастеру».
Ремонт за свой счёт: покраска, полки, улучшения
Картины и полки
Небольшие дырки от картин и полок обычно считаются нормальным износом. Десятки крупных отверстий, дыры в мебели и плитке уже ущерб. Точной границы нет, всё зависит от количества и размера.
Покрасить в свой цвет
Только с письменного согласия хозяина. Без согласия при выезде придётся вернуть как было.
Улучшения (migliorie)
Новая кухня, ламинат, кондиционер. Без согласия хозяина денег за улучшения не вернут (ст. 1592 c.c.). С согласием возмещение равно меньшей из сумм: сколько вы потратили или насколько выросла стоимость. Договоритесь письменно заранее: кто платит, что остаётся при выезде.
Вычет за ремонт
Арендатор тоже может получить налоговый вычет за ремонт, если работы сделаны с согласия хозяина и оплачены bonifico parlante. Для не-собственников ставка 36%. Подробно в статье про вычет.
Въезд и выезд: как сохранить залог
Закон (ст. 1590 c.c.) требует вернуть квартиру в том состоянии, в каком получили, кроме износа от нормального использования. Если при въезде состояние не описали, считается, что квартиру сдали в хорошем состоянии. Доказывать, что дефект был до вас, придётся вам: так подтвердила Кассация в 2026 году (ordinanza 9586/2026).
- Verbale di consegna при въездеакт с описанием каждой комнаты, подписанный обеими сторонами
- Фото и видео при въездес датой, всё: стены, пол, сантехника, техника, окна. Отправьте их хозяину письмом, чтобы была дата
- Показания счётчиковсвет, газ, вода в день въезда и выезда
- Libretto caldaiaкто и когда последний раз обслуживал котёл
- Verbale di riconsegna при выездеакт при передаче ключей, лучше с фразой хозяина, что претензий нет
- Фото при выездев тот же день, те же ракурсы, что при въезде
Покраска не обязанность
Пункт договора, который обязывает арендатора перекрасить квартиру при выезде из-за обычного износа, суды признают недействительным: покраска входит в обязанности хозяина (Кассация, 29329/2019). Платить придётся только за реальный ущерб.
Залог не больше 3 месяцев
Deposito cauzionale по закону 392/1978 (ст. 11) не больше трёх месячных арендных плат, на него начисляются законные проценты. Это гарантия, а не деньги хозяина.
Хозяин не может просто оставить залог себе
Удержать можно за неоплаченную аренду, неоплаченные расходы или доказанный ущерб (фото, perizia, счета). Если арендатор не согласен, спор решает судья.
Не «проживайте» залог
Не платить последние месяцы в счёт залога нельзя: залог гарантия, а не аренда. Хозяин потребует аренду отдельно, а неуплата даёт повод для выселения.
Если хозяин не возвращает залог: письменное требование, затем diffida по PEC через avvocato. Для бесспорной суммы avvocato может запросить decreto ingiuntivo, это быстрее и дешевле полного суда. Оцените заранее: при небольшом залоге расходы на юриста могут быть сопоставимы с суммой.
Проверьте себя: vero или falso
L'inquilino deve sempre ritinteggiare casa a fine contratto.
Арендатор всегда должен перекрасить квартиру при выезде.
Неверно. За обычный износ стен платит хозяин. Арендатор платит только за реальный ущерб.
La sostituzione della caldaia vecchia spetta al proprietario.
Замена старого котла за счёт хозяина.
Верно. А ежегодное обслуживание котла на арендаторе.
Posso non pagare gli ultimi mesi e usare la cauzione come affitto.
Можно не платить последние месяцы и зачесть залог как аренду.
Неверно. Залог это гарантия, а не аренда.
Senza verbale di consegna, la casa si presume consegnata in buono stato.
Без акта при въезде считается, что квартиру сдали в хорошем состоянии.
Верно. Поэтому фото и акт при въезде защищают вас.
Для владельцев: ремонт между арендаторами
Daimon Service 360 делает ремонт квартир в Милане и Ломбардии: освежить квартиру перед сдачей, устранить ущерб после выезда, заменить сантехнику и электрику.
- Осмотр и смета до начала работ
- Fattura для вычета и документы на системы
- Работы в согласованные сроки, чтобы квартира не простаивала
- Общение на русском
Чтобы записаться на осмотр, напишите в WhatsApp: адрес объекта, город или район, что нужно сделать, удобный день и время (утро или после обеда). Шаблон сообщения подставится сам.
Записаться на осмотр в WhatsApp
Daimon Service 360 di Dmytro Stolyarov · daimonservice.com
Специалисты
Русскоязычные юристы, агенты по недвижимости и мастера в Италии собраны в нашем каталоге специалистов.
Вы avvocato по аренде, agente immobiliare или мастер?
Разместите контакты в каталоге и в этой статье. Отправить заявку
© vmeste.it. Перепечатка разрешена только с активной ссылкой на этот материал.
Частые вопросы
Кто платит за ремонт котла в съёмной квартире?
Ежегодное обслуживание и проверку дымовых газов оплачивает арендатор. Ремонт от старости и замену котла оплачивает хозяин. Если котёл сломался из-за того, что арендатор не делал обслуживание, платить может арендатор.
Нужно ли красить стены при выезде из квартиры?
Если стены просто износились от обычного проживания, нет. Пункт договора, который обязывает перекрашивать, суды признают недействительным. Платить нужно только за реальный ущерб.
Может ли хозяин не вернуть залог из-за дырок от картин?
Небольшие дырки от картин и полок обычно считаются нормальным износом. Удержать залог хозяин может за неоплаченную аренду, расходы или доказанный ущерб.
Можно ли не платить последние месяцы в счёт залога?
Нет. Залог это гарантия, а не аренда. Хозяин может потребовать аренду отдельно.
Можно ли делать ремонт в съёмной квартире?
Да, но с письменного согласия хозяина. Без согласия денег за улучшения не вернут и при выезде могут потребовать вернуть как было.
Хозяин не чинит котёл зимой. Что делать?
Сообщите письменно, при срочности можно вызвать мастера самому и потребовать возмещения, если одновременно уведомили хозяина. Аренду сами не уменьшайте, при споре обращайтесь к avvocato.
Источники
- Studio Cataldi: кто платит за котёл в аренде (ст. 1576, 1609 c.c.) · studiocataldi.it
- Studio Cataldi: Кассация 29329/2019, покраска при выезде · studiocataldi.it
- Studio Cataldi: Кассация 9586/2026, презумпция хорошего состояния · studiocataldi.it
- Confedilizia: возврат арендованного имущества · confedilizia.it